Conviene comprare casa o restare in affitto?

Una domanda che mi sono posto spesso: conviene comprare casa o vivere in affitto? Intuitivamente sono portato a dire: l’ affitto sono soldi buttati che potrei usare per un mutuo. Comprando casa avrei ad ogni modo una proprietà da rivendermi, sarebbe un modo insomma di crearmi un piccolo salvadanaio.

Succede spesso, però, che di fronte i numeri crollano le maggiori convinzioni.

Ho deciso quindi di crearmi un semplicissimo modello di calcolo che potesse aiutarmi a rispondere alla domanda:

Come detto, il modello che ho creato è davvero semplice e vuole dare una stima indicativa.
Sono stati tenuti in considerazione parametri come:
- Acquisto prima casa
- Mutuo
- Spese di ristrutturazione
- Lavori annuali
- Spese per acquisto e vendita casa
- Inflazione
- Apprezzamento della casa negli anni
- Costo di un affitto per una casa simile

I dati che ho inserito sono stati verificati considerando il caso di Torino, nulla vieta che si possono fare simili simulazioni ipotizzando un’altra città: bisogna verificare, però, che i parametri considerati siano ancora validi.
Si noti, inoltre, come non sono stati considerati gli sgravi fiscali. Questo rende il calcolo un worst case per quanto riguarda l’acquisto della casa.

Ipotizziamo di decidere di acquistare una casa del valore di 150,000 euro o di vivere di affitto in una casa equivalente a 600 euro/mese.

Per quanto riguarda l’affitto, teniamo in conto anche le spese di agenzia (in genere 2 mensilità).

Per quanto riguarda la casa, invece, ipotizziamo di versare 50,000 euro di anticipo e di chiedere un mutuo di 100,000 euro rateizzato in 15 anni.
Con i tassi di oggi, non è difficile ricevere una proposta di mutuo con un interesse dello 0.7%. In questo modo otteniamo una rata di 585 euro.
Ipotizziamo, inoltre, che la casa non è perfetta per le nostre esigenze e che quindi affrontiamo una ristrutturazione che ci porta via un 8% del valore dell’immobile (12,000 euro). Inoltre, sono stati considerati dei lavori di manutenzione che pesano per un 0.5% annuo.
Nel calcolo è stato considerato anche il costo che andiamo ad affrontare nel momento della vendita della casa (circa un 3%) e l’eventuale apprezzamento annuale della casa stessa (1% annuo, molto ottimistico).

Infine è stata considerata anche l’ inflazione che va ad incidere sull’affitto e sul valore della casa stessa (1% annuo).
Da notare che non è stata presa in considerazione alcuna politica di agevolazione fiscale.

Vediamo che, sotto le ipotesi di cui sopra, avremmo dovuto impiegare per l’ acquisto della casa circa 25,000 euro di spese iniziali tra ristrutturazione, spese d’agenzia notaio e tasse varie.
Nel caso dell’ affitto, invece, sono subito necessari 1500 euro circa per agenzia.

Dopo l’investimento iniziale, nel caso dell’ acquisto casa abbiamo l’impatto dei costi relativi all’ interesse del mutuo, dell’ inflazione (in parte calmierato dall’acquisizione di valore della casa) e dei vari lavoretti necessari per riparazioni e “mantenimento”.
L’ affitto invece è impattato per lo più dall’ inflazione.

Come già detto, in questo calcolo per semplicità non sono state considerate le varie agevolazioni e si è considerato il caso di acquisto di prima casa.

I risultati del modello mostrano che, sotto queste ipotesi, dopo 4 anni abbiamo il break even.
Cioè, conviene comprare casa se decidessimo di non venderla prima di 4.5 anni, altrimenti andremmo a perderci.

Abbiamo detto infatti per acquistare la casa con una rata del mutuo più bassa abbiamo anticipato 50,000 euro.
Ciò vuol dire che nell’anno zero abbiamo investito:
- Acquisto casa = 77,000 euro
- Affitto = 1,500 euro

Nella simulazione sopra non abbiamo preso in considerazione il fatto che nel caso dell’affitto abbiamo 75,500 euro da investire subito.

Ipotizziamo quindi che, nel caso dell’affitto, investiamo i 75,500 euro in uno strumento a medio rischio che ci restituisce il 5% l’anno. A questo sottriamo il 26% di tassazione.

Per semplificare al massimo l’output ho costruito un’unica curva data dalla differenza tra (Affitto + Investimento) — Acquisto Casa. La curva ha come x gli anni. Se all’anno x l’output della curva è positivo avremo che il Business Case suggerirebbe di rimanere in affitto, viceversa, converrebbe comprare casa.

Aumentando di 3 punti percentuale il rendimento dell’investimento (dal 5% al 8% quindi) vediamo che dopo 20.5 anni il mio investimento avrà raggiunto il valore della casa. Quindi dopo 21 anni l’affitto inizia ad essere vantaggioso.

Per esercizio, proviamo a ridurre l’apprezzamento della casa dal 1% allo 0% annuo, forse ancora ottimistico considerando la situazione attuale, e confrontiamo sempre il caso di acquisto di una casa con affitto più investimento con rendimento al 5%.

Vediamo che anche in questo caso, dopo 5 anni conviene ancora comprare casa.

Una volta impostato il foglio di calcolo potrei fare tutte le casistiche che ci vengono in mente per farci tutti i nostri ragionamenti. Ovviamente vanno sempre validate le assunzioni di partenza.

In questo caso parliamo di una casa di 450,000 euro. Ipotizziamo di anticipare 100,000 euro e di richiedere un mutuo per 350,000 in 30 anni. Con un mutuo al 1.5% avremmo una rata di 1,200 euro circa.
Confrontiamo questo caso quindi con un affitto di 1,200 euro/mese.
Poniamoci nel caso di inflazione al 1%, Apprezzamento della casa del 1% annuo e un investimento alternativo che rende il 5% all’anno.

In questo caso avremo che, nel caso non decidessimo di investire, dopo circa 8 anni i costi dell’ affitto avrebbero coperto le spese necessarie per una casa.

Il business case, invece, ci dice che dopo circa 5 anni, considerando un investimento con rendimento del 5%, conviene comprare casa.

Provando ad annullare l’apprezzamento annuo della casa vediamo che, come ci aspettiamo, ci vuole più tempo per far si che i soldi dell’affitto coprano tutte le spese di acquisto casa (circa 15 anni).

Nonostante ciò, sul lungo periodo (oltre i 7 anni) conviene ancora comprare casa.

Per poter aver un business case che penda dalla parte dell’affitto dovremmo avere un investimento che renda il 7%. In questo caso comprare casa non conviene praticamente mai.

Nel fare una scelta del genere ci sono da considerare dei parametri a cui non si può dare un valore.
La casa, oltre a un investimento, rappresenta una scelta di vita, una rappresentazione della propria persona. L’affitto invece, lo vedo più come un modo per non legarsi troppo alla città in cui si vive in quel determinato momento. Infatti, abbiamo visto che quasi sempre non conviene vivere in affitto. Tuttavia, ti permette di avere una flessibilità maggiore rispetto a quello che può essere l’acquisto di una casa.

E voi? Se siete ancora curiosi di sapere se vi convenga un affitto oppure comprare casa, lasciate un commento!

Related posts:

The weekend is here which means it is time for some BBQ. With everyone at home this is the perfect time to show off your cooking skills. You don’t need to be a BBQ expert and we’re here to help with…

A Higher Self has come and gone at various moments of my life. The first experience was at age 19 in 1952. I certainly didn’t call it a Higher Self then, and I didn’t believe in a Christian God. I…

Our 3D games are highly addictive and fun for all players. If you enjoy great graphics and fast action, you’ll love our 3-dimensional games! You can modify star constellations, create your own…